Εισαγωγή
Η μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μια διαδικασία σύνθετη, χρονοβόρα και δαπανηρή. Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες και οι επαγγελματίες είναι η υποχρέωση επαναλαμβανόμενης προσκόμισης των ίδιων εγγράφων σε διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες. Η αρχή της άπαξ προσκόμισης εγγράφων στοχεύει στην απλοποίηση και τον εξορθολογισμό της διαδικασίας.
Γιατί η διαδικασία μεταβίβασης παραμένει προβληματική
Παρά την ψηφιοποίηση πολλών υπηρεσιών, η διαδικασία εξακολουθεί να περιλαμβάνει:
- Επανάληψη καταχώρησης στοιχείων που ήδη διαθέτει η Εφορία
- Έλλειψη αυτόματης διασύνδεσης μεταξύ myProperty, Ε9 και φορολογικής ενημερότητας
- Καθυστέρηση στην πλήρη ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου και των Υποθηκοφυλακείω
Τα βασικά εμπόδια στη μεταβίβαση ακινήτου
Έλλειψη διασύνδεσης με την Εφορία
Η δήλωση φόρου μέσω myProperty δεν συνδέεται με τα υπάρχοντα δεδομένα του Ε9 ή του μητρώου φορολογουμένων, με αποτέλεσμα οι πολίτες να εισάγουν ξανά στοιχεία που ήδη διαθέτει το κράτος.
Κτηματολόγιο και Υποθηκοφυλακεία
Δεν υπάρχει πλήρης αυτόματη ενημέρωση για βάρη ή περιορισμούς ακινήτων (π.χ. υποθήκες, κατασχέσεις), γεγονός που καθυστερεί τη διαδικασία.
Δασικοί χάρτες και πολεοδομικές ζώνες
Συχνά απαιτείται η προσκόμιση βεβαιώσεων που αποδεικνύουν ότι ένα ακίνητο δεν εμπίπτει σε δασική ή παραλιακή ζώνη, ακόμα και για περιπτώσεις που αυτό είναι αυτονόητο.
Τακτοποίηση αυθαιρέτων (ΤΕΕ)
Οι μηχανικοί υποχρεώνονται να καταθέτουν εκ νέου έγγραφα αντί αυτά να διασυνδέονται αυτόματα μέσω myProperty ή Κτηματολογίου.
Ο ρόλος του ψηφιακού φακέλου ακινήτου
Ο ψηφιακός φάκελος ακινήτου μπορεί να αποτελέσει λύση, συγκεντρώνοντας σε ένα σημείο όλα τα απαραίτητα έγγραφα:
- Τίτλους ιδιοκτησίας
- Στοιχεία Κτηματολογίου
- Πολεοδομικές άδειες
- Βεβαιώσεις μηχανικού
- Πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης
- Μετρητής ΔΕΔΔΗΕ (ακόμη και δυνητικός)
- Μετρητής ΕΥΔΑΠ ή τοπικής εταιρείας ύδρευσης
- Μετρητής φυσικού αερίου
- Θύρα Οπτικής Ίνας (ακόμη και δυνητικής).
Έτσι, η μεταβίβαση ακινήτου θα γίνεται με ελάχιστες κινήσεις, χωρίς την ανάγκη επαναλαμβανόμενης προσκόμισης εγγράφων.
Προτάσεις για υλοποίηση
Για να γίνει πιο γρήγορη και αξιόπιστη η διαδικασία μεταβίβασης, απαιτούνται:
- Πλήρης διασύνδεση myProperty – Κτηματολογίου – ΤΕΕ
- Υποχρεωτική εφαρμογή της άπαξ προσκόμισης εγγράφων
- Επιτάχυνση της ψηφιοποίησης και ενοποίησης μητρώων
- Δυνατότητα αυτόματης άντλησης στοιχείων από τις βάσεις δεδομένων του Δημοσίου
Πιθανό χρονοδιάγραμμα
Το χρονοδιάγραμμα δεν πρέπει να είναι τόσο μακρινό όσο φαίνεται, καθώς ναι μεν υφίσταται αντικειμενική δυσκολία στη συγκέντρωση των πληροφοριών για ένα ακίνητο, όμως είναι δυνατή η άμεση συσχέτιση των πληροφοριών αυτών ακόμα και των δυνητικών.
Ας πάρουμε το παράδειγμα του ακινήτου που βρίσκεται εκτός σχεδίου, εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών και χωρίς μετρητή ΔΕΔΔΗΕ και ύδρευσης, καθώς πρόκειται να συνδεθεί. Λόγω των εξελιγμένων τοπογραφικών, τα οποία είναι υποχρεωτικά, μπορεί να γίνει η απόδοση αριθμού μετρητή ΔΕΔΔΗΕ και ύδρευσης, ακόμη και αν δεν έχει συνδεθεί στο δίκτυο το ακίνητο λόγω αντικειμενικής αδυναμίας, πχ κατασκευή των δικτύων στο μέλλον.
Η απόδοση ΚΑΕΚ, ΔΕΔΔΗΕ, και αριθμού ύδρευσης δεν σχετίζεται με έμμεση αναγνώρισης της ιδιοκτησίας του ακινήτου, παρά μόνο των πράξεων νομής από τον αιτούντα. Ακόμη και αν η λειτουργιά του κτηματολογίου δεν προβλέπεται στο άμεσο μέλλον, η δυνατότητα συσχέτισης όλων των στοιχειών αυτών με το ακίνητο θα κάνουν ευκολότερη και την εκτέλεση δικαστικής απόφασης που αποφασίζει διαφορετικά, ενώ θα κάνει ευκολότερο το έργο της κεντρικής διοίκησης και των δήμων.
Προφανώς, θα απλουστεύσει και το τιτάνιο, σήμερα, έργο των συμβολαιογράφων, αφού μια απλή έρευνα στο μητρώο ακινήτων θα περιορίζει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά σε όσα πράγματι είναι απαραίτητα για την κάθε συναλλαγή.
Πόσες φορές θα πρέπει να επαναλάβουμε ότι δίπλα στα ποτάμια των Αθηνών που καλύπτονται από δρόμους και εθνικές οδούς δεν υπάρχουν ύδατα, αφού αποφασίσαμε ως κοινωνία να εντάξουμε στο σχέδιο πόλεως τα οικοδομικά τετράγωνα αυτά. Υπάρχει άραγε δικαστήριο που σήμερα μπορεί να κηρύξει αντισυνταγματική την ένταξη στο σχέδιο των παρακείμενων στα ποτάμια της Αθήνας κατοικιών και ποιον βοηθά ο τεράστιος όγκος των εγγράφων που απαιτείται για μια συναλλαγή. Τους επαγγελματίες των ακίνητων σίγουρα όχι, όπως και τους πολίτες. Νομίζω ότι βέβαιη είναι και η απάντηση για το ίδιο το κράτος που εμποδίζει τις συναλλαγές που θα του έδιναν εύκολα έσοδα από τις εύκολες και γρήγορες μεταβιβάσεις.
Μέχρι τότε τι;
Αν σκέφτεστε να προχωρήσετε σε μεταβίβαση ακινήτου και χρειάζεστε νομική καθοδήγηση, επικοινωνήστε με το γραφείο μας. Εξειδικευόμαστε στις διαδικασίες μεταβίβασης, το Κτηματολόγιο και τη ρύθμιση πολεοδομικών θεμάτων, ώστε να εξασφαλίσετε μια γρήγορη και ασφαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής σας.